Senegal – perspektywiczny rynek dla sektora budowlanego

Sektor budownictwa i robót publicznych (w skrócie BTP) odgrywa ważną rolę w gospodarce Senegalu. Branża generuje ponad 10-procentowy PKB i wykazuje w ciągu ostatnich lat tendencję wzrostową.

BTP obejmuje budownictwo mieszkaniowe (budynki wielorodzinne i wille) budownictwo niemieszkalne (budynki użyteczności publicznej i biura), infrastrukturę transportową (drogi, linie kolejowe, porty, lotniska itp.), infrastrukturę miejską (centra handlowe, zabytki itp.), budynki przemysłowe (fabryki, magazyny, zbiorniki itp.) i hydrauliczne (tamy, groble itp.). Większość projektów mieszkaniowych finansowanych jest przez prywatnych inwestorów głównie za gotówkę, natomiast finansowanie dużych projektów zależy od umów kredytowych.

Głównymi graczami na rynku BTP są Chiny, Turcja i Francja. Turcy zainwestowali w budowę nowego międzynarodowego lotniska w zamian za udziały w zyskach przez następne 20 lat. Francja i Chiny budują prywatne autostrady i linie kolejowe. To jednak nie jedyni zainteresowani senegalską branżą budownictwa i robót publicznych, ostatnio na rynku BTP w Senegalu widać również nowych graczy takich jak Maroko czy Czechy. Potencjał jest ogromny a kraje szukają obecnie szeroko możliwości inwestycji. Częstym wyborem jest właśnie Senegal, który stał się jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Afryce Zachodniej z wielu powodów.

Strategiczne reformy gospodarcze i społeczne

W 2014 r. zostały wprowadzone poważne reformy strategiczne dotyczące gospodarczego i społecznego modelu rozwoju Senegalu. Rząd senegalski przyjął Plan Senegal Emergent (PSE), który miał na celu przyspieszenie wzrostu gospodarczego. Określono w nim sześć sektorów produkcyjnych, które mają posłużyć za motory rozwojowe dla całego kraju. Wśród najistotniejszych branż znalazły się infrastruktura transportowa i budownictwo.

W ramach realizacji planu została rozpoczęta ogromna inwestycja w budowę nowoczesnego miasta Diamniadio – centrum administracyjnego pomiędzy stolicą Dakarem a nowym portem lotniczym Blaise Diagne. Docelowo ma powstać tam 300 tys. mieszkań, centra usługowo businessowe, strefy wolnego handlu i wiele innych nowoczesnych inwestycji. Projekt nabrał ostatnio dużego rozpędu dzięki uruchomieniu linii szybkiej kolei z centrum Dakaru do Diamniadio. W ciągu ostatnich kilku miesięcy przeniesiono tam także kilka ministerstw. Do Diamniadio planowane jest również przeniesienie wszystkich agend ONZ, ambasad i innych struktur użyteczności publicznej. Obecnie powstają tam liczne nowe apartamentowce, osiedla willowe, drogi i budynki, a państwo rozdaje tereny wszystkim tym, którzy chcą tam zainwestować. Szybki rozwój nowego centrum administracyjnego przyciąga kolejnych inwestorów i firmy międzynarodowe.  

Prognozy dla podsektora wykończeniowego

Według różnych opracowań przewidywania rozwoju sektora budownictwa i robót publicznych w Senegalu są bardzo dobre. Szczególną uwagę należy zwrócić na podsektor wykończeniowy, którego wzrost obserwowany jest na poziomie 45 proc. Przyczyniają się do tego nie tylko prognozy utrzymującego się wzrostu gospodarczego czy ogromna ilość inwestycji poczynionych od uruchomienia PSE w 2014, ale i inne czynniki, takie jak:

• łatwa dostępność kredytów hipotecznych z oprocentowaniem 6 proc. na 20 lat;
• wysoki wskaźnik urbanizacji gwarantujący popyt na mieszkania;
• niższe niż średnia kontynentalna ceny cementu;
• bezpieczeństwo – brak ryzyka ataków terrorystycznych, w przeciwieństwie do innych krajów regionu;
• wysoki standard życia przyciągający inwestorów i obcokrajowców;
• rozbudowa infrastruktury drogowej, kolejowej (linia kolejowa łącząca Dakar z Bamako), lotniczej i portowej;
• planowane eksploatacje gazu i ropy naftowej, która pociągnie za sobą rozwój infrastruktury i spadek cen energii.

Partnerstwo publiczno-prywatne

Senegal stał się pierwszym krajem w regionie, który wprowadził ustawę o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP). Przepisy umożliwią Senegalowi posiadanie uporządkowanych ram instytucjonalnych i dobrze zdefiniowanych procedur przy angażowaniu partnerów technicznych i inwestorów prywatnych. Państwo posiada również coraz bardziej rozbudowaną infrastrukturę biznesową i zwiększającą się ofertę usług międzynarodowych banków.

Wskaźnik urbanizacji na stałym poziomie

Z powodów ekonomicznych, znaczna ilość senegalskiej ludności wiejskiej decyduje się na życie w mieście – w miastach łatwiej jest o pracę a zarobki są wyższe. W związku z tym wskaźnik urbanizacji Senegalu utrzymuje się na stałym poziomie 3,82 proc., co wiąże się z dużym popytem na mieszkania w ośrodkach miejskich. Obecnie utrzymuje się deficyt około 250 tys. mieszkań. Aby poprawić warunki życia i usługi socjalne, rząd skupia się jednak przede wszystkim na polityce rewaloryzacji miast.

Senegalskie elity inwestują w nieruchomości

Nowe mieszkania są budowane raczej przez prywatnych inwestorów. Rynek nieruchomości w Dakarze jest zdecydowanie jednym z najatrakcyjniejszych w tym regionie, co dostrzegły już regionalne elity. Główny tego powód to stosunkowo wysoki poziom bezpieczeństwa w porównywaniu do innych krajów, w których sytuacja polityczna i częste ataki terrorystyczne zniechęcają do inwestycji. W Senegalu, a w szczególności w okolicach Dakaru, obserwuje się wzrost liczby luksusowych willi, centrów handlowych oraz budynków biurowych, na które popyt wielokrotnie przewyższa podaż. Znaczna część biur urządzana jest w apartamentach, wliczając w to Ambasadę RP w Senegalu.

Jakość wykończenia pod nadzorem

W ostatnich latach obserwuje się również ogromny napływ firm zagranicznych, a co za tym idzie – zwiększony popyt na mieszkania luksusowe pod wynajem. Aby zaspokoić ten popyt, inwestorzy budują apartamentowce, lokując swoje oszczędności w nieruchomościach pod wynajem. Pomimo relatywnie dobrej jakości materiałów wykończeniowych zastrzeżenia budzi ciągle jakość wykończenia. Często wynika to z braku wiedzy w zakresie zastosowania materiałów pochodzących z importu. Dlatego zdecydowanie bardziej konkurencyjne są firmy oferujące materiały wykończeniowe wraz z montażem lub przynajmniej z nadzorem specjalisty odpowiedzialnego za jakościowe wykonanie pracy, niż te, które zajmują się tylko i wyłącznie dystrybucją. Taka oferta, mimo że jest stosunkowo droga ze względu na konieczności importu siły roboczej, wychodzi zdecydowanie na plus w bilansie zysków i strat. Coraz więcej inwestorów poszukuje materiałów wraz z instalacją – tak jest chociażby w przypadku importowanych okien. Wśród ofert wybrana zostanie najczęściej ta, która uwzględnia również montaż, mimo że będzie o 10 proc. droższa. 

Materiały wykończeniowe z importu

Drugim ważnym czynnikiem utrudniającym płynny rozwój branży BTS, która jest mimo wszystko jednym z najdynamiczniej rozwijających się sektorów w Senegalu, jest brak rodzimej produkcji materiałów wykończeniowych. Lokalna produkcja cegieł/pustaków na bazie cementu i żwiru, nieprofesjonalna stolarka drzwiowa czy domowej produkcji okna z importowanych profili aluminiowych nie jest w stanie zaspokoić rynku. Jeszcze 20-30 lat temu takie materiały mogły stanowić bazę do wykończenia podstawowego siedliska, obecnie niespecjalnie pasują do wymagań nowoczesnego klienta, przyzwyczajonego do międzynarodowych standardów i gotowego zapłacić wyższą cenę za metr wykończonego mieszkania niż w Warszawie. Kombinacja podaży na wysoki standard (europejski) wykończenia mieszkań, duży na nie popyt oraz brak rodzimej produkcji powoduje, że znaczna większość materiałów używanych przy budowie jest sprowadzanych z zagranicy, co znacząco zwiększa koszty każdej inwestycji.

Brak rodzimej produkcji materiałów jest bardzo dużym utrudnieniem dla firm realizujących projekty budowlane, gdyż chcąc wykończyć inwestycje według standardów odpowiadających wymaganiom klasy średniej, wszystkie bez wyjątku materiały wykończeniowe muszą zostać sprawdzone. Z drugiej strony to dobra okazja dla polskich firm, by wejść na rynek i zaprezentować swoją produkcję.

Kuchnie z cegieł z kafelkowym blatem

Dużym popytem cieszy się stolarka drzwiowa i okienna, w której Polska jest niewątpliwie liderem europejskim. Mówiąc o zapotrzebowaniu, warto również wspomnieć wyposażenie kuchni, gdzie z powodu braku dostępu do mebli typu IKEA, buduje się konstrukcje z cegieł, a potem uzupełnia się ją drzwiczkami i szufladami schowanymi pod murowanym blatem z kafelków. Oczywiście oferta kuchni z importu już istnieje, niemniej jest na tyle droga, że w wielu przypadkach koszty nie mieszczą się w budżecie projektu.

Salon ekspozycyjny polskich materiałów budowlanych w Dakarze

W 2016 roku import materiałów budowlanych i wykończeniowych opiewał na sumę około 100 mln USD. Znaczną ich część stanowiły glazura i ceramika łazienkowa. Import glazury pochodzi głównie z Chin (64 proc.), Indii (6,9 proc.), Hiszpanii (13 proc.) i Włoch (6,8 proc.). Udział Polski w rynku materiałów wykończeniowych jest niestety znikomy. Wiąże się to przede wszystkim z brakiem miejsc, gdzie można je obejrzeć, w przeciwieństwie do produktów chińskich, czy choćby tureckich, które są ogólnie dostępne i stanowią podstawę zaopatrzenia dla lokalnych inwestorów. Sytuacja się jednak zmienia. Dzięki wsparciu ZBH w Dakarze powstał pierwszy w historii salon ekspozycyjny polskich materiałów wykończeniowych. Jest to na dzień dzisiejszy jedyne miejsce w Senegalu i w zasadzie w całej Afryce Zachodniej, gdzie można osobiście przekonać się o wysokiej jakości polskich materiałów. Powstanie salonu umożliwia polskim firmom wejście na rynek bez konieczności wynajęcia powierzchni, zatrudnienia osób i przede wszystkim bez żadnego ryzyka związanego z wymianą handlową.   

Senegal – interesujący kierunek ekspansji dla branży

Senegal jest niewątpliwie jednym z najciekawszych rynków ekspansji dla polskich firm oferujących materiały wykończeniowe. Ze względu na swoje położenie geograficzne i uwarunkowania socjoekonomiczne jest bardzo atrakcyjnym kierunkiem w Afryce Zachodniej.

Autor: Leszek Biały, ZBH Senegal